Vente en viager : tout savoir

Sur le marché de l’immobilier se trouve un type de transaction un peu particulier qui comble un vide laissé par les spéculations habituelles sur les biens immobiliers. Et pourtant, acheteurs comme vendeurs trouvent leurs intérêts dans le viager. Voici un article pour comprendre la vente et l’achat en viager en France.

Les principes de la vente en viager

Définition viagerLa vente en viager concerne, principalement, les vendeurs assez âgés qui souhaitent avoir une entrée d’argent supplémentaire. Prévue aux articles 1968 et suivant du Code civil, cette pratique fut longtemps oubliée et, à vrai dire, désappréciée. En effet, comme il s’agit d’un contrat basé sur la mort des propriétaires, la vente en viager fut longtemps marginalisée. Aujourd’hui, la pratique se développe et est acceptée comme une aide utile pour les personnes âgées. Elle est considérée comme une vente normale mais avec des modalités de paiement particulières.

Vendre un bien immobilier en viager, c’est en transférer la propriété à un individu qui devra verser un revenu au vendeur et ce, jusqu’au décès de ce dernier ou de son héritier. On comprend bien, la pratique est fondée sur un aléa, la longévité de vie du vendeur. Par ailleurs, pour qu’une vente en viager soit valable l’aléa doit vraiment exister. En conséquence, si le vendeur est mourant ou extrêmement malade, la vente ne pourra se conclure.

La vente en viager peut présenter de nombreux avantages. Pour le vendeur, aussi dit crédirentier, le revenu encaissé peut être considéré comme une retraite complémentaire. Pour les couples sans enfants, il est une source d’argent qui permet de vivre décemment. Vendre en viager permet de régler un éventuel souci successoral et d’améliorer son quotidien. L’acheteur ou débirentier effectue un placement épargne et agit dans l’espoir de conclure « une bonne affaire ».

Le paiement en viager

L’achat viager ouvre sur deux modes de paiement : la rente à vie et le bouquet. Le calcul de la rente à verser est plus ou moins complexe. En gros, on procède de manière à ce que, si le vendeur meurt au terme de l’espérance moyenne de vie, le crédirentier ait totalement payé le prix du logement. Si le propriétaire vit plus longtemps, l’acheteur payera plus que la valeur du logement. Enfin, si le vendeur meurt prématurément, l’acheteur paiera moins. Le calcul est établi en prenant en compte l’âge du vendeur mais aussi le nombre d’héritiers. Le bouquet est une somme que le vendeur peut demander aussitôt que l’affaire est conclue. Il n’est cependant pas obligatoire et, est fixé par les deux parties. Évidemment, le bouquet est retiré du prix de vente et n’influence en rien le prix des rentes à payer ensuite.

Autres modalités et informations importantes

Il y a deux types de ventes en viager : libre et occupé. Ces deux modalités présentent des contraintes différentes. En viager libre, le logement est vide. Le bien est vendu libre de toute occupation et donc de toute réserve de jouissance. Si le propriétaire se réserve d’un droit d’habitation, le viager est dit occupé. Ce droit peut être conservé jusqu’au décès du vendeur. Des cas de litige peuvent se présenter dans le viager. Cela peut notamment arriver lorsque le crédirentier quitte le logement, l’acheteur cesse de payer ou encore en cas de revente du contrat.

Au final, le viager est une alternative aux petites retraites pour certains et un placement pour l’avenir pour d’autres, voir l’opportunité de financement direct entre particuliers sous forme de Micro crédit. Quand le marché du crédit immobilier tend à se durcir pour les demandeurs de financement, cette formule représente une solution intéressante.

Enfin, pour l’ensemble de ces viagers décris précédemment, il est nécessaire de réaliser les diagnostics immobiliers réglementaires pour la vente d’un bien immobilier  ( DPE, diagnostic des installations électricité, diagnostic des installations liées au gaz, diagnostic état parasitaire, diagnostic de surface Carrez, diagnostic risques liés à l’amiante, diagnostic exposition plomb dans les peintures et Etat risques naturels miniers et technologiques)

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